Gayrimenkul hukuku, mülk edinme, devretme ve kiralama işlemlerinde haklarınızı değişmez kıstaslarla koruma altına alır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, mülk sahiplerinin haklarını düzenlerken 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu alım-satım süreçlerini güvence altına alır. Ayrıca 4706 sayılı kanun, ipotekle teminat konularında önemli düzenlemeler getirir. Türkiye’deki bursa gayrimenkul hukuku tapu, kira sözleşmeleri ve mülkiyet haklarını düzenleyen önemli yasalarla belirlenmektedir.
Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı
Taşınmazların alım, satım, kiralama, ipotek gibi işlemlerini gayrimenkul hukuku düzenlemektedir. Mülkiyet, intifa haklarıyla taşınmasını üzerindeki sınırlı ayni haklar ve bunların devri konularını kapsamaktadır. Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet hakkı sahibine tasarruf yetkisi vermektedir.
Sınırlı ayni haklar taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına bağlı sahip olunan ayrıcalıklardır. Alım veya satım işlemlerinde tarafların rızası, taşınmazın durumu hatta fiyatı gibi unsurlar önemlidir.
İşlemler tapu dairelerinde resmi olarak gerçekleştirilmekte tapu senedi ile belgelendirilmektedir. Kısacası geniş alandır taşınmazların her yönüyle ilgili çeşitli hukuki düzenlemelerini içermektedir.
Alım Satım İşlemleri
Gayrimenkul hukuku taşınmazların alım satım işlemleri işlemlerle ilgili yasal düzenlemeleri kapsayan önemli alandır. Gerek bireysel gerekse ticari anlamda büyük öneme sahiptir. Süreçte dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay ile beraber prosedür bulunmaktadır.
İlk adım mülkün doğru şekilde değerlendirilmesidir. Konumu, piyasa durumu, özelliklerine bağlı değeri değişmektedir. Kritik aşama tapu işlemleridir sonuçta mülkiyetin resmi belgesidir kime ait olduğunu göstermektedir. Taraflar tapu dairesine başvurarak devri için gerekli işlemleri tamamlamaktadır.
Yazılı sözleşmenin hazırlanması gerekmektedir. Alıcıyla satıcının kimlik bilgilerinin yanı sıra satış bedeliyle ödeme koşulları gibi detaylar yer almalıdır. Peşin, taksitli ya da banka kredisi şeklindeki ödeme süreci anlaşmaya bağlanmalıdır. Ödemenin tamamlanmasından sonra devri gerçekleştirilmektedir ancak vergileriyle harçlarının da ödenmesi şarttır.
Kira Sözleşmeleri Ve Kiralama İşlemleri
Kiraya verenle kiracı arasında yapılan kullanım şartlarını belirleyen belgelerdir. Gayrimenkul hukuku açısından önemli olan sözleşmeler hem kiralayanın hem kiraya verinin haklarını koruma altına almaktadır. Fakat geçerli olabilmesi için bazı temel unsurların bulunması gerekmektedir.
Öncelikle tarafların iradeleri serbest oluşmalıdır. Sözleşmede tanıma, bedeli, kiralama süresi, tarafların hakları ile yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Kira bedeli konusunda tarafların kendi aralarında anlaşmaya varması şarttır. Ayrıca ödeme tarihleri mutlaka belirtilmeli miktar hakkında bilgilendirme yapılmalıdır.
Sözleşmenin imzalanmasından önce kiralama işlemleri dikkatli gerçekleştirilmektedir. Kiralayanla kiracı kimliklerinin yanı sıra yeterlilikleri kontrol edilmelidir. Bununla birlikte kiralanan mülkün durumu incelenerek buna göre sözleşme şartları kabul edilmelidir. Sorun varsa çözümü noktasında kiralayanla iletişime geçilmelidir. Böylelikle her iki tarafın hakları da korunarak imza altına alınmaktadır.
İpotek Ve Teminat İşlemleri
Hukukun önemli dalı gayrimenkul hukuku mülk sahipliğini, kiralamayı, ipoteği düzenlemektedir. İpotek borcun güvence altına alınması amacıyla mülklerin üzerindeki hakların teminat altına alınması anlamına gelmektedir. Tam ve kısmi olmak üzere iki farklı başlık altında incelenmektedir.
- Tesis edilirken öncelikle mülkiyetinin belirlenerek tapu kayıtlarının incelenmesi şarttır.
- Tapu müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilmektedir borç miktarıyla detaylar belirtilmektedir.
- İpoteğin sürekliliğini sağlamak üzere düzenli borç durumunun kontrol edilerek güncellenmesi önemli husustur.
- Teminat borcun ifasının sağlanması üzere kullanılan yöntemdir.
Borçların geri ödenmemesi durumunda alacaklı hakkını korumak amacıyla mülk teminat olarak gösterilmektedir. Lakin önemli olan teminatın yeterli değildir dolayısıyla değerinin boş miktarını karşılaması sağlanmalıdır. Aksi takdirde borçlu iflas ettiğinde alacaklının zarar görmesi muhtemeldir. O yüzden piyasa değeri ile durumu teminat işlemlerinin değerlendirilmesinde önem taşımaktadır.
Gayrimenkulün Hukuka Aykırı Kullanımına Karşı Dava
Mülklerin kullanımını, yönetimini, devrini düzenleyen gayrimenkul hukuku bireylerin mülkiyet haklarını koruma amacı taşımaktadır. Fakat zaman zaman gayrimenkullerin hukuka aykırı kullanımları söz konusudur. Dolayısıyla bu tür durumlarda mülk sahipleri haklarını koruyabilmek adına hukuki yollara başvurmaktadır.
Aykırı kullanım genellikle başkası tarafından izinsiz kullanımının yanında işgal, inşaat veya benzeri eylemlerle ortaya çıkmaktadır. Sahibinin tasarruf hakkını ihlal ettiğinden dolayı mülk sahibinin hem kendisini hem taşınmasını koruma hakkı bulunmaktadır.
Derhal yasal yollara başvurulmalıdır ama öncelikle durumu belgelerle kanıtlamak önemlidir. Kanıtlar arasında tespihte yönelik fotoğraflar, tanık beyanları, resmi belgeler yer almaktadır. Açılan davaya tahliye davası adı verilmektedir. İşgal durumunda işgalcinin çıkarılmasını talep etmeyi içermektedir.
Mahkeme kararıyla işgalcinin terk etmesi icra memurları aracılığıyla gerçekleştirilmektedir. Fakat mülk sahibinin sadece tahliye davası açmakla kalmaması aynı zamanda tazminat davası da açması gerekmektedir. Açılan dava gerek maddeyi gerekse manevi yaşanan kayıpların tazminini içermektedir.
